fbpx
Продължете към съдържанието

Инвестиции в имоти под наем в Mintos – първи впечатления

Mintos инвестиции в имоти под наем

Mintos – най-голямата P2P платформа в Европа, добави възможност за пасивни инвестиции в имоти под наем към заемите, облигациите и ETF. В тази статия разглеждам накратко основните параметри, предимствата и недостатъците на този тип инвестиции. Споделям първите си впечатления от този инвестиционен продукт, както и моето мнение за Mintos. Споделил съм и опита си с няколко други платформи за инвестиции в имоти под наем, които използвам.

Пасивни инвестиции в имоти

В края на май 2024 Mintos пуснаха нова възможност за пасивно инвестиране в имоти, давани под наем с минимална сума от само €50. То дава възможност за получаване на регулярен месечен доход и потенциал за капиталова печалба при продажба на имота, при това напълно пасивно и достъпно за всеки.

инвестиране в имоти под наем в Минтос Mintos

Пасивните инвестиции в имоти под наем чрез платформа като Mintos, позволяват да се избегнат основните проблеми при директно инвестиране в имоти под наем:

  • Необходимост от значителен капитал за една инвестиция
  • Дълъг и сложен процес на покупка, особено на имоти извън България
  • Нуждата да се занимавате с наематели и да поддържате имота
  • Продажбата е свързана със значителни разходи и време

Като всяка нещо и пасивното инвестиране в имоти, давани под наем в Mintos, си има своите

Предимства и недостатъци

Основните предимства са следните:

  • Възможност за инвестиране с малки суми
  • Възможност за изграждане на диверсифициран портфейл от имоти под наем
  • Стабилен месечен доход и възможност за капиталова печалба при продажба
  • Не се занимавате с наематели, ремонти и поддръжка на имота
  • Възможност за бърза и лесна ликвидност

Основните недостатъци са:

  • Не притежавате физическия актив, а само договор за дял от него
  • Нямате контрол – друг взема решенията за продажба и ремонти
  • Много дългосрочен хоризонт на инвестицията

Mintos са направили добро описание на идеята, като особено полезна е секцията с отговори на основните въпроси (FAQ).

За инвестиция в какви имоти става дума?

Става въпрос за дългосрочна пасивна инвестиция, носеща месечна доходност от имоти под наем и капиталова печалба при продажба на имота. Идеята е проста. Инвестирате определена сума в избран имот и получавате съответния дял от месечния наем, както и печалбата при продажба. Обаче, при Mintos нещата се оказаха много интересни и определено нетрадиционни. Преди всичко, не става въпрос за доходност от краткосрочен наем чрез AirBnb и Booking, както често се случва на други платформи, a за много дългосрочен наем – 10 до 20 години.

Особеното в случая е, че наемателят е собственик на имота и е продал до 50% от него на специализирана в такъв тип сделки компания – Bambus. Този модел не е познат у нас, но е популярен на запад, особено сред по-възрастните хора (над 65 години). Така собственикът може да получи значителна сума пари, която му е нужна в момента, но остава собственик на поне половината от имота и запазва възможността да живее в него през следващите 10-20 години.

Предимства и недостатъци

Този подход има някои сериозни предимства. Той значително намалява риска имота да стои празен и да няма наем за определен период. Освен това, изцяло прехвърля грижите за имота на наемателя, тъй като той не само го използва, но е и собственик на поне половината имот и има реален интерес да го поддържа в добро състояние.

Голямо предимство е, че това са завършени обитаеми имоти в отлично състояние и не са обременени с никакъв дълг (няма левъридж). Основните проблеми при строителните проекти в Rendity например, според мен идват от твърде големия левъридж. Когато пазарът на имоти расте, а лихвите са ниски – всичко е чудесно, но когато това се промени – проблемите започват. Интересен факт е, че при ReInvest24, няма никакъв проблем с инвестициите в имоти под наем, които са без левъридж, докато всички строителни проекти са проблемни.

Големият дълг (левъридж) може да увеличи доходността от имоти, но може и да доведе до сериозни проблеми. Това не се отнася само за P2P платформите, но и за огромни доказани компании като например Vonovia – един от най-големите собственици на жилищни имоти под наем в Германия и Швеция. Отнася се и за повечето REIT-ове като Aroundtwon например и дори златния стандарт в бранша – Reality Income.

За някои инвеститори, основен недостатък е дългият планиран хоризонт на инвестицията – от 10 до 20 години. Има възможност за предсрочен изход чрез продажба на вторичния пазар. Предсрочния изход от инвестицията, може да отнеме време или да доведе до загуба на част или цялата доходност. Разбира се, продажбата на вторичния пазар може да донесе и допълнителна печалба. Всичко зависи от моментното състояние на пазара на имоти и колко бързате да излезете. Също както на борсата.

Къде се намират имотите?

В момента се предлага възможност за инвестиция само в такъв тип имоти от Австрия. Според мен, е много вероятно да се разшири и за Германия. Мисля така, защото видях, че компанията Bambus, освен във Виена има офис и в Мюнхен. Разбира се, възможно е Mintos да започне да работи и с други компании за имоти, както работи с много оригинатори на заеми. Възможно е да се появят и друг тип имоти под наем в бъдеще.

Основни параметри на инвестицията

Първите два имота, които пуснаха Mintos са еднофамилни къщи в Австрия и имат еднакви основни параметри:

  • Очаквана доходност от наем – 5% годишно
  • Очаквана доходност при продажба на имота – 3% годишно
  • Планирана продължителност – 20 години

Общата очаквана доходност от тази инвестиция е 8% годишно, което е много добре за инвестиция в имот без да има никакъв дълг (левъридж). Доходността от наем се изплаща всеки месец, а доходността от нарастването на стойността на имота – при продажбата му. Собственикът може да поиска да откупи обрано имота си не по-рано от 3 години, а договора за наем е за максимум 20 години. Възможно е също Bambus да откупи дела на собственика, както и заедно да решат да продадат имота на пазара. Тези решения не са под контрола на инвеститорите.

Важно е да отбележа, че макар и фиксирана, доходността не е гарантирана, а планирана! Макар и според мен малко неща да могат да се объркат при такава схема на частична покупка и обратно отдаване под наем на собственика, все пак всичко може да се случи и доходността би могла да варира в някакви граници. Възможно е да има и загуби, разбира се, макар че като четох условията на Bambus едва ли е вероятно.

В какво реално инвестираме?

Реално се инвестира в частични облигации, издадени от специална компания собственик на имота (SPV), като той е и основния ѝ актив, който служи за обезпечение на облигациите.

Схемата е описана много подробно в базовия проспект – Real Estate Securities Base Prospectus. Той се прилага към всяка инвестиционна възможност. Ако инвестирате по-значителни суми, си заслужава да го прочетете. Еднакъв е за всички имоти. Поне за момента, но вероятно и в бъдеще едва ли ще се промени. Извадил съм от него две схеми, които онагледяват процеса:

Проспект за имоти в Mintos

Малко по-детайлна е тази схема, която показва как се движат облигациите и средствата между инвеститорите, издателя на облигациите и компанията, собственик на имота (SPV):

Минтос имоти под наем

Добре е, поне веднъж, да погледнете и основния информационен документ (Key Information Document). Той е кратък и отговаря на всички изисквания на регулациите в ЕС. Най-важните параметри са посочени в него, включително очакваните резултати при различни сценарии за развитие. Идентичен е за всички имоти и вероятно ще продължи да е така. Разбира се, някои параметри като доходност и продължителност е възможно да варират.

Като минимум препоръчвам да прегледате краткото описание на конкретния имот, „One pager“, преди да решите дали да инвестирате в даден имот. Най-важната информация е точно там.

Моето мнение за Mintos Real Estate

Още е твърде рано, за да имам обосновано мнение, така че ще споделя само първите си впечатления. Конкретният продукт, според мен, е насочен към дългосрочни инвеститори. Такива, които нямат особено желание да поемат риск и търсят преди всичко стабилна месечна доходност и запазване на стойността на инвестицията малко над нивото на инфлацията. Не е подходящ за инвеститори, чиято основа цел е бързо увеличаване на капитала.

Вече инвестирах по 100 евро в първите два имота. Планирам да инвестирам по 50-100 евро в имот, но засега, не повече от 250-300 евро месечно. За мен това определено е интересна инвестиция, която няма аналог в портфейла ми. След няколко години ще имам по-обосновано мнение и е напълно възможно да увелича обема на този тип инвестиции. Особено доволен ще бъда, ако реалната доходност наистина достига 8% годишно. Не са много възможностите за постигане на такава доходност от имоти под наем без левъридж.

Как се развива Mintos?

С две думи – много добре. Според мен, с пускането на пасивните инвестиции в имоти, Mintos цели да се наложи като инвестиционна платформа, предлагаща широк спектър от възможности най-вече за дългосрочно инвестиране. Всички нови продукти, които пускат в последно време – облигации, ETF, а сега и имоти под наем, са насочени към дългосрочни инвеститори с хоризонт над 3-5 години. Платформата определено узря доста след кризата, която преживя по време на пандемията.

Mintos real estate, Fractional Bonds, ETF

За мен е важно също, че Mintos имат пълен лиценз за инвестиционен посредник, а не като crowdfunding платформа. Това дава допълнително ниво на сигурност и защита на инвеститорите. В случай на фалит на платформата има осигурена защита до €20,000 от Фонда за компенсиране на инвеститорите на Латвия. Не са много P2P платформите, които предлагат такава защита.

Очакваме Mintos Smart Cash

Съвсем скоро се очаква пускането на Mintos Smart Cash, който ще предложи лихва за свободната неинвестирана сума в платформата. Лихвата се очаква да бъде 3.75%, като ще е обвързана с EURIBOR. Това е повече от Revolut Flex Savigs, но по-малко от безсрочните спестовни сметки D-Account на Freedom24, които предлагат 3.87% лихва. Mintos ще са първата P2P платформа, която предлага лихва върху свободните средства. Очаква се, това да се случи съвсем скоро.

50 стартов бонус за Mintos и 1% кешбек за 90 дни

В момента Mintos предлагат щедър начален бонус за нови инвеститори – €50. Получава се след инвестиране на поне €1000. Допълнително има и още 1% за нетните инвестирани суми през първите 90 дни. За да получите бонуса, регистрацията трябва да бъде направена от този линк https://bit.ly/MintosClub и да инвестирате в кредити поне 1000 евро до 05.08.2024. Актуални бонуси за P2P платформи може да намерите на страницата „Бонуси за регистрация в P2P платформи„.

Алтернативи за инвестиции в имоти под наем

Не ми е известно да има възможност за инвестиции в имоти под наем точно каквато Mintos предлага. Познати са ми други такива възможности, в които инвестирам от години. Те, обаче, предлагат основно имоти, които се отдават под наем краткосрочно чрез Booking и AirBnb.

InRento – доходност от имоти под наем

Най-добрата за мен сред тях е InRento. Инвестирам в техни имоти повече от 3 години. Малко от преди да се появи самата платформа чрез EvoEstate, където бяха оригинатор. За почти 4 години няма нито един забавен или проблемен проект. Не само при мен, а и за цялата платформа. Всички заеми са обезпечени с първа по ред ипотека. Доходността ми е 10.67% годишно, което за мен е отлично! Портфейлът ми в InRento е над €15,000 и редовно инвестирам в почти всичките им проекти. Тъй като съм прехвърлен от EvoEstate за мен минималната инвестиция в един проект не е €500, а само €100. Обикновено инвестирам между €250 и €500 в един имот. Имотите са основно в Литва и по-малко в Полша.

бонус InRento мнение bonus

InRento е първата регулирана платформа за имоти под наем (Buy-To-Let) в ЕС. Има много високо ниво на прозрачност и отлично представяне. Финансирали са над 135 имота на обща стойност над €25 милиона. От тях 25 са продадени и са донесли средна доходност от 13.38% годишно. Моето мнение е, че InRento предлага най-доброто съотношение между доходност и риск за инвестиции в имоти под наем.

InRento дават €20 бонус на новите инвеститори, които се регистрират от https://bit.ly/InRento. Бонусът се получава след първата инвестиция. При минимална инвестиция от €500, бонусът означава още 4% допълнителна доходност.

Brickstarter – имоти под наем в Испания

Друга добра платформа е Brickstarter, предлагаща инвестиции в имоти под наем в Испания. Това не е типична crowdfunding платформа. Може да се инвестира само в имоти, които Brickstarter купува, ремонтира и обзавежда и дава под наем. Няма външни проекти. На сайта им е описано как работи платформата. В повечето случаи става дума за краткосрочен наем чрез AirBnb и Booking. Има и изключения със средносрочен наем от няколко месеца до 1 година. Това обикновено са имоти за съвместно живеене, най-често на студенти. Хубавото е, че имотите не са обременени с ипотека и няма левъридж. Няма обаче и ипотека в полза на инвеститорите, така че на практика това са необезпечени заеми!

Brickstarter имоти бонус

Brickstarter работи от 2017 година и до момента не имало проблеми. Аз инвестирам от 5 години, но скромни суми – най-често между €100 и €300 в един имот. За този период направих почти €5000 портфейл от 27 имота, като всички носят доходност от около 7-8% годишно по груби сметки. Точни данни нямам, тъй като платформата е доста дървена и не показва общата годишна доходност. Досега са продали един имот, в който аз съм инвестирал, с над 20% печалба. Всеки месец изплащат доходността от наем и пращат бюлетин, в който подробно разглеждат всички имоти. Нови имоти се появяват сравнително рядко – обикновено 6-7 годишно. Това всъщност е хубаво, защото е важно да са добре подбрани.

Ако някой има желание да инвестира в Brickstarter, може да ми пише на Facebook Messenger, за да му изпратя покана за €25 начален бонус. Получава се след първата инвестиция от поне €50 и може само да се инвестира. Това предложение е валидно до 30.06.2024, като имам само десет покани.

Fintown – имоти под наем в Чехия

Fintown е интересна платформа, която предлага инвестиция в имоти в Чехия. Предлагат няколко вида инвестиции – под наем (Rentals), в строителство за даване под наем (Early Rentals) и строителни заеми (Development). Важно е да знаете, че заемите не са обезпечени! Това по принцип не е задължително да е проблем, но е важно да го знаете! Fintown показват LTV, но обезпечението е само за банковото финансиране (Senior loan) на дадения проект! Повечето проекти са с висок левъридж.

Реално доходността от имоти под наем на Fintown е 8%, което е същото като при Mintos и доста по-малко от InRento. При Fintwon липсва регулация, има по-ниска прозрачност и високо ниво на риск. Липсата на обезпечение и високото ниво на дълг (левъридж) не оправдават толкова ниска доходност. Като цяло, за мен, тази платформа не представлява интерес.

Платформата е съвсем нова от 2023 година, но е собственост на строителна група с 15 годишна история. Преди да се появи платформата, Vihorev Group планираха да пуснат заеми на Debitum, но това не се случи. Няма официална информация защо. Подозирам, че не са успели да премината стриктните проверки или да отговорят на условията на Debitum. Това допълнително увеличава резервите ми към тази платформа. Не казвам, че е лоша! Просто имам сериозни резерви и не бих могъл да я препоръчам с чиста съвест. Имам много малки инвестиции в имоти под наем, колкото да я пробвам и наблюдавам. Нямам планове да ги увеличавам. Поне засега.

Не е съвет за инвестиция!

Това са мои впечатления, а не е финансов съвет! Всичко, което споделям за Mintos и другите P2P платформи е мое лично мнение. Постарал съм се да е максимално обективно и аргументирано, но това не е означава, че е вярно. Аз не съм инвестиционен консултант, а доморасъл инвеститор. Споделям моя опит. Не ви давам съвети. Това, което е подходящо за моите цели, в моята житейска и финансова ситуация, може изобщо да не е подходящо за вас! Имайте го предвид. Финансови консултации не давам. И нямам планове да го правя. 

Това, че инвестирам чрез определени P2P платформи, не означава, че те са добри или без риск. Означава само, че съм преценил, че за мен рискът е приемлив и доходността си заслужава. За вас може изобщо да не е така! Има и платформи, в които предпочитам да не инвестирам. Най-важното нещо, което трябва да научите като инвеститор е, че единствено вие сте отговорен за решенията, които взимате. Добре е ясно да го осъзнавате, преди изобщо да решите да инвестирате. Ако не е така по-добре не го правете. Помнете, че вашите пари са във вашите ръце!

Опит и мнения за P2P платформи

Ако все още не сте се включили във Facebook групата за P2P инвестиции, препоръчвам ви да го направите от тук – http://bit.ly/P2PGroupBG. Там ще намерите над 10,000 души с опит и интереси в P2P инвестициите и финтех. Присъединете се, за да чуете други мнения, да споделите опит, да натрупате знания или да зададете въпроси!

Споделете тази статия с вашите приятели, за които смятате, че ще бъде интересна и полезна.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *