Reinvest24 – инвестиране в недвижими имоти и доход от наем

Reinvest24 е различен тип P2P платформа, която позволява да инвестирате в недвижими имоти и да получавате доходи от наем. Ако сте мечтали да бъдете хазяин, без да се занимавате с квартиранти, поддръжка на имота и без да е нужно да инвестирате големи суми, то Reinvest24 е вашата сбъдната мечта. Екипът на платформата купува имота, ремонтира го и се занимава с поддръжката и отдаването му под наем. Те събират наема от наемателите и го разпределят пропорционално между инвеститорите. Инвестицията е напълно пасивна, обезпечена с ипотека върху недвижимия имот, като минималната сума е само 100 евро.

Reinvest24 позволява да инвестирате в недвижими имоти с много по-малки суми, отколкото ако купувате самостоятелно, и да започнете да печелите от инвестицията си почти веднага. Дава възможност да постигнете диверсификация между различни имоти на пазари в Европа, които не са лесно достъпни за българските инвеститори. Инвестицията е сигурна, тъй като е обезпечена с ипотека върху недвижимия имот в полза на инвеститорите.  Предимство е също, че инвестицията е в евро. Подобни P2P платформи съществуват в UK, но там инвестицията е в британски паунди, което носи валутен риск за европейските инвеститори, а brexit внася допълнителна несигурност.

Какво е Reinvest24?

Това е нова платформа, базирана в Естония и работеща само от няколко месеца. Reinvest24 е основана от екип експерти в областта на недвижимите имоти, финансите и информационните технологии.

Екипа изглежда доста способен, като според тях самите, имат над 10 години опит в реализиране и управление на имотни проекти. Преди да основат Reinvest24, екипът се е занимавал с инвестиране и управление на недвижими имоти като частен инвестиционен фонд. След като са видели сериозния инвеститорски интерес към отдаването под наем на недвижими имоти, са решили да предложат тази възможност и за инвеститори, които не разполагат с голям начален капитал. Платформата позволява да инвестирате в недвижими имоти и да получавате доходи от наем с минимална инвестиция от 100 евро на проект.

Как печелят инвеститорите на Reinvest24?

Инвеститорите в Reinvest24 получават доходност по два начина. Можете да бъдете съсобственик в имота и да получавате дял от месечния наем.  Предлаганият месечен доход от наем е много добър за инвестиция, обезпечена с недвижим имот. Можете да спечелите и повишаването на стойността на имота. Периодично или при достигане на определен етап от проекта се прави пазарна оценка на стойността на имота. Инвеститорите имат възможността да гласуват дали да продадат имота.

Платформата ще предлага и вторичен пазар, на който инвеститорите ще могат да продават дяловете си от даден имот на цена по-висока или по-ниска от номиналната му стойност. В момента, вторичният пазар все още не работи, но изпълнителния директор на Reinvest24  ме увери, че ще стартира до края на годината. Хубавото е, че няма да има такси за продажба на вторичния пазар. Основния фокус на платформата е към инвеститори, които търсят дългосрочна инвестиция в недвижими имоти и пасивен доход от наем. Целта на вторичния пазар е да им предостави възможност за ранно излизане от инвестицията, ако това се наложи.

Какви имотни проекти има на Reinvest24?

В момента само два проекта на Reinvest24 са отворени за инвеститори. Описанието им е много детайлно. Освен общо описание на проекта, придружено със снимки и карта има и детайлно описание на фазите и разбивка на разходите на инвестицията, финансово и техническо описание. Има възможност за сваляне на основните документи за проекта, включително схеми и чертежи. Документите са сканирани оригинали и са  на Естонски, но все пак чертежите дават представа за какво става въпрос, а ако е нужно могат да бъдат преведени.

Единия проект е апартамент за отдаване под наем с 8% чиста годишна доходност. Точно такива проекти ще са основния фокус на платформата.

Другият проект е апартамент предвиден за продажба, който предлага 14% фиксирана годишна лихва и е с продължителност 9 месеца. Този проект е по-скоро мостово финансиране. Предложен е най-вече, за да даде на новите инвеститори повече възможности за инвестиране в началото. Съдейки по бързината, с която набира средства, може да се окаже, че инвеститорите много харесват такъв тип проекти. Ако екипа прецени, че има добри възможности, може и в бъдеще да има проекти с фиксирана доходност и продължителност. Такива проекти в момента са много популярни на Grupeer, но както ще видим има някои доста съществени разлики в начина на обезпечение на инвестицията.

Финансирани и приключени проекти

Има и два проекта, отбелязани като „Funded“, в които вече не може да се инвестира. Нямах възможност да инвестирам в тях, тъй като бяха вече финансирани, когато се включих в платформата. Има и два проекта отбелязани с „Exited“, което означава, че имотите вече са продадени. Бях доста изненадан, как е възможно това, тъй като Reinvest24 е много млада платформа. Оказа се, че има просто обяснение. Тези проекти никога не са били публично отворени за инвеститори. Екипът е решил да обработят тези проекти чрез платформата, за да я тестват.

За напред се предвижда да има малко продажби на имоти, за които има много добри оферти. Продажбата ще се случва, само ако инвеститорите в проекта гласуват за това. Как точно ще се реализира гласуването не е ясно на този етап.

Структура на инвестицията

Харесвам начинът, по който се структурира всяка инвестиция в Reinvest24, тъй като е обезпечена с имота, в който се инвестира. Всеки проект се реализира от SPV (Special Purpose Vehicle) – специална инвестиционна компания, която представлява интересите на акционерите, които са инвеститори в дадения проект. Тя представлява юридическо лице (фирма), специално създадено за конкретния имотен проект.

След като платформата набере цялата инвестиция (нужния капитал) за даден инвестиционен проект, имота става актив в специалната инвестиционна компания (SPV). Тази компания има отделен юридически статут, което минимизира рисковете и осигурява спазването на поетите задължения. Всеки проект има своя собствена специална инвестиционна компания (SPV), което осигурява допълнителна сигурност. Тази структура позволява всички имоти да са напълно самостоятелни и да не бъдат засегнати от финансовото състояние на други проекти. Всеки проект е независим от другите, така че ако с даден проект възникнат някакви проблеми, това няма да се отрази на останалите.

Графичното представяне на инвестиционната структура изглежда по следния начин:

Обезпечение с ипотека

При покупката на имота, той се ипотекира  в полза на инвеститорите от правна кантора, играеща ролята на агент по обезпечението. Агента по обезпечението действа като безпристрастен попечител, който пази интересите на акционерите. При настъпване на определени неблагоприятни събития, дефинирани в договора с агента по обезпечението, той получава контрола върху дадения имот с единствената задача да го продаде на най-добрата възможна цена и след това да разпредели получената сума между инвеститорите, пропорционално на дяловете им. Тази схема дава сигурност на инвеститорите, че ако нещата тръгнат зле, професионалисти ще имат грижата да защитават техните интереси.

Не съм влизал в детайли кой точно е този агент по обезпечението в момента, какъв точно е договора му и как се гарантира неговата независимост от собствениците на платформата. Това са въпроси, които тепърва планирам да изясня с изпълнителния директор на платформата, с който съм в непрекъснат контакт от няколко седмици. Важното, което е ясно за момента е, че имота, в който се инвестира служи за обезпечение на инвестицията и всеки един проект е напълно отделен от другите в специална инвестиционна компания, която е самостоятелно юридическо лице.

Такси за инвеститорите

По принцип не харесвам P2P платформи, които имат такси за инвеститорите. В конкретния случай, това е единственият начин платформата да печели. При платформите за инвестиции в имоти, обаче, това е по-скоро правило. Reinvest24 не е обичайна P2P платформа тип пазар за кредити (marketplace), каквато е Mintos например, която предлага заеми на инвеститорите, като събира такси от оригинаторите. Заради специфичния бизнес модел на платформата, тя просто няма от кого да събира такси, освен от инвеститорите. Платформата има и значителни разходи по структурирането на инвестицията. Създаването на специалната инвестиционна компания (SPV), административните разходи по нея, учредяването на ипотека, са еднократни разходи, но управлението на имота и събирането на наема са постоянни разходи. Затова платформата има два вида такси, които според мен са съвсем разумни.

Има еднократна инвестиционна такса от 2%, която автоматично се приспада от инвестицията. Тази такса се прилага и при покупка на дялове от вече финансиран проект на вторичния пазар. Това означава, че за всеки инвестирани 100 евро, получавате акции за 98 евро. Доходността на проектите е достатъчно привлекателна, за да компенсира таксите. Много добре говори за прозрачността на платформата това, че за всеки проект е посочена освен брутната, и нетната доходност, като при втората таксите са приспаднати.  Reinvest24 взема 10% от наема като такса, затова че управлява и поддържа имота . При положение, че в нея са включени всички разходи по имота, тази такса ми изглежда оправдана и напълно разумна.

Моят опит с Reinvest24

Опитът ми в тази P2P платформа е съвсем скромен, тъй като я използвам едва от няколко месеца. Процеса на включване в Reinvest24‘s е безпроблемен и удобен. Платформата е отворена за инвеститори от цял свят. Регистрацията е много лесна, а проверката на данните е бърза. Всичко, което е нужно е снимка на паспорта или двете страни на личната карта. При мен проверката премина за малко повече от час.

След като премине проверката, може да депозирате средства в сметката си в платформата. Това е много лесно, като в момента единствената възможност е с превод по банкова сметка. Няма никакви такси за внасяне и теглене от страна на Reinvest24. Можете да избегнете високите такси на банките, като използвате услуги като Paysera, TransferWise или Revolut, които се поддържат от платформата.

Инвестирах и в двата проекта, които са отворени за инвестиции, като те все още не са напълно финансирани. След като инвестирате в даден проект, няма възможност да се откажете от инвестицията си, дори ако проекта не е напълно финансиран.

Краткият ми опит с тази P2P платформа за инвестиции в имоти е положителен. Като мине известно време ще напиша по-детайлно ревю на Reinvest24, а ако има нещо ново междувременно, ще го споделям във Facebook групата.

Какво харесвам в Reinvest24?

Харесвам P2P платформи, които позволяват инвестиции в недвижими имоти и доход от наеми, тъй като носят стабилен дългосрочен доход от обезпечена с имот инвестиция.

Няма валутен риск

Във Великобритания това е популярен модел, но там за повечето инвеститори от Европа има валутен риск. Друг проблем е, че според последните данни, пазара на имоти в UK и особено в Лондон изглежда доста надценен. Допълнителна несигурност създава и Brexit, чиято процедура и до момента не е напълно ясна и потвърдена. В момента има и промени в регулациите в UK по отношение на инвестициите в имоти за отдаване под наем (BTL – buy to let). Някои UK платформи дори не приемат инвеститори, които не са британски граждани. Reinvest24 е отворена за инвеститори от целия свят и процеса на регистрация и проверка е лесен и бърз. Reinvest24 предлага възможност за инвестиция в евро и няма валутен риск.

Растящ имотен пазар

Имотите са в Балтийските републики, които са стабилен и бързо развиващ се регион. Не случайно Литва, Латвия и Естония са известни като „балтийските тигри“. За повечето инвеститори няма лесен начин да инвестират в имот в този регион. Платформата позволява диверсифициране на инвестицията в имоти от съвсем различен географски регион със стабилен растеж.

Стабилни дългосрочни доходи

Инвеститорите имат възможност за дългосрочни, сравнително сигурни и постоянни приходи от наем на имота, както и евентуални бъдещи печалби от повишаването на стойността на имота, ако има такова. Проектите с фиксирана доходност и продължителност пък, са подходящи за инвеститори с по-краткосрочен хоризонт. В допълнение, възможността за продажба на дяловете на вторичния пазар, прави инвестицията много по-ликвидна от продажбата на реален недвижим имот.

Малка минимална инвестиция

Размерът на инвестицията в реален имот е висок и непосилен за голяма част от инвеститорите. Възможността да се инвестира минимална сума от само 100 евро в имот е огромно предимство на платформата Reinvest24. За много инвеститори това е единственият начин да инвестират в имот и да получават доходи от наем. Малкият минимален размер на инвестицията в един отделен имот, позволява изграждане на диверсифициран портфейл от недвижими имоти за отдаване под наем, което трудно може да се постигне с реални имоти от индивидуални инвеститори.

Опитен екип и прозрачна платформа

Екипът изглежда опитен и отзивчиво отговаря на всички въпроси. Платформата е прозрачна, което е изключително важно за изграждане на доверие. От няколко седмици имам много чести контакти с изпълнителния директор на платформата, който отговаря изключително бързо и конкретно на всички въпроси, без да използва увъртания и заучени фрази, които не казват нищо. Лично за мен това е от изключителна важност.

Обезпечена с ипотека

Инвестицията е обезпечена с ипотека на имота, а структурирането й в максимална степен защитава интересите на инвеститорите. Всеки проект има своя собствена специална инвестиционна компания (SPV), което заедно с наличието на агент попечител на обезпечението, осигурява допълнителна сигурност.

Какво не харесвам в Reinvest24?

Платформата е съвсем нова и все още има малко инвеститори и проекти. Няма доказана история, което е риск за инвеститорите.  Пазарът на недвижими имоти в Балтийските републики, от където са и се очаква да бъдат основната част от проектите, не е добре познат за повечето инвеститори извън тях. Данните, които са дадени за него изглеждат добре, но за повечето инвеститори няма лесен начин да разберем бързо тенденциите и промените на този пазар.

Макар инвестицията да е обезпечена с ипотека и структурирането й да защитава инвеститорите, сигурността на инвестицията в имот чрез платформа е по-малка в сравнение с реалното притежаване на такъв имот. Друг потенциален проблем е, че при срив на пазара на недвижими имоти, стойността на обезпечението може да е по-малко от първоначалната инвестиция. При такава ситуация е възможно частична загуба за инвеститорите.

10 причини да инвестирате в Reinvest24:

1. Нещо доста различно от повечето P2P платформи. Не препродават или управляват заеми, а инвестират в недвижими имоти и ги управляват.
2. Инвеститорите се възползват от собствеността си в имота – получават съответния дял от наема или евентуална продажба.
3. Недвижимите имоти се считат за една от най-сигурните инвестиции. Инвестицията е защитена със специална инвестиционна компания (SPV) за всеки проект и обезпечена с ипотека на имота.
4. Нисък праг за инвестиране в недвижими имоти от 100 евро на проект.
5. Краткосрочни и дългосрочни възможности за печалба – редовни доходи от наем и капиталова печалба от евентуалното нарастване на стойността на имота.
6. Екипът на платформата увеличава стойността на имотите чрез строителство, ремонти и подобрения.
7. Инвеститорите получават пасивен доход. Екипът на платформата се занимава с поддръжката и управлението на имотите.
8. Инвеститорите лесно могат да създадат диверсифициран портфейл от различни имоти без да влагат големи средства.
9. Инвеститорите могат да започнат с малки суми, които да увеличат, ако са доволни от резултатите.
10. Опитен екип и прозрачност – добър микс от опитни специалисти по финанси, недвижими имоти и ИТ, бързи и конкретни отговори на всички въпроси.

Заключение

Харесвам концепцията на Reinvest24, защото ми липсваше възможността да получавам доход от наеми в евро. Харесвам и реализацията. Потребителското преживяване при работата с платформата е приятно. Особено ми харесва, че Reinvest24 поставя акцента върху сигурността на инвестицията, като използва специална инвестиционна компания (SPV) за всеки отделен проект и обезпечение с ипотека на имота. Това е нещо доста различно от повечето P2P платформи. Разбира се, това си има своята цена – такси за инвеститорите.

Екипът изглежда доста опитен и много мотивиран. Постоянно контактувам с изпълнителния директор, Танел Оро, през последните няколко седмици. Той отговори на всичките ми въпроси бързо, конкретно и детайлно. Ако имате въпроси може да му ги зададете директно – мейла му е достъпен на сайта.

Планирам след няколко месеца да направя детайлно ревю на Reinvest24, когато имам първите резултати от платформата, но първите ми впечатления са много добри. Ако платформата ви се струва интересна и подходяща за вашите инвестиционни цели, може да се включите в Reinvest24 още сега. Ако ви се струва твърде млада и недоказана, може да изчакате да видите как ще се развие. Аз определено ще я следя и ще инвестирам по малко в новите имоти, които се появяват.

Ако имате въпроси или искате да споделите впечатления, може да го направите в специализираната група за P2P инвестиции –  https://www.facebook.com/groups/InvestP2P/. Добре сте дошли!

Вашите пари са във вашите ръце

Аз не съм инвестиционен консултант, а доморасъл инвеститор. Не давам съвети, а споделям личния си опит. Този материал има аналитичен характер и разглежда една инвестиционна възможност, която може и да не е подходяща за вас. Написаното по никакъв начин не е и не бива да се приема, като препоръка за инвестиция!

Вие и само вие, сте отговорни за вашите инвестиционна решения. За себе си, аз съм преценил, че доходността е добра, а рискът е минимален и си заслужава. Инвестирам в P2P платформи от 3 години и съм много доволен от резултатите. През последната година постоянно увеличавам дела на P2P в инвестиционния ми портфейл и в момента той надхвърля 20% от всичките ми инвестиции.